Recomendaciones en el aseguramiento de viviendas destinadas al alquiler

Aun sigue siendo frecuente encontrarse con viviendas en alquiler, en las que el único seguro existente es una póliza de hogar multirriesgo, cuyo único tomador y asegurado es el propietario de la vivienda. Son casos en los que el inquilino no figura como asegurado en la póliza del propietario, ni tampoco tiene una póliza propia, independiente y complementaria de la de éste.

Desde el punto de vista del propietario-asegurado, esta opción tiene la ventaja de mantener el control de la póliza, (y de la tramitación de posibles siniestros). Lo mas normal es que, en estos casos, el propietario suela repercutir el importe de la prima en la renta del inquilino, y que incluso figure esta obligación en el contrato, como cantidad asimilada a la renta, (al igual que el IBI ó los gastos de comunidad).

Sin embargo, esta situación que sobre el papel puede parecer ideal y adecuada a las necesidades del propietario, en la práctica puede ser una fuente de problemas entre propietario e inquilino, cuando se produce un siniestro en el que se causan daños con origen en el contenido y uso de la vivienda alquilada. (El caso mas común es el del incendio en la cocina por arder aceite, con consecuencias que pueden variar desde pequeños daños en mobiliario y continente, a graves daños a terceros).

En estas ocasiones, el asegurado y propietario de la vivienda, sabe que está debidamente asegurado, y que su compañía le cubrirá los daños. Pero lo que quizás el propietario y asegurado desconoce, porque no ha caído en la cuenta ni se le ha informado previamente, es que tras pagar los daños, su aseguradora se dirigirá contra su inquilino para reclamarle lo pagado, como responsable de los daños causados.

Como es lógico, habrá casos en los que al propietario le sea indiferente, e incluso le parezca justo y correcto, (que lo es), que en estos supuestos, su aseguradora repita contra su inquilino. Pero de hecho hay otros casos en los que el propietario incluso se sorprende y se indigna de que su seguro le reclame a su inquilino, con el que mantiene una deseable buena relación que lógicamente quiere conservar, malentendiendo el concepto de asegurado, y pensando erróneamente que siendo el origen del siniestro un accidente, su inquilino está cubierto con su póliza de propietario, cuando de hecho, el único asegurado es él, y el inquilino es un tercero a todos los efectos de la cobertura de la póliza. Hay que destacar que aunque le repercuta el importe de la prima, el inquilino no tiene la condición de asegurado.

Esta situación puede ser una fuente de insatisfacción y descontento para el asegurado, ya que aunque paradójicamente su seguro haya cumplido con todas sus obligaciones al pagar los daños, la posterior reclamación contra el inquilino puede dar lugar a conflictos entre el inquilino y el propietario, que en muchos casos éste ni desea, ni se los espera.

Por ello, para evitar esta situación, es muy recomendable que a la hora de asegurar una vivienda cuyo uso y destino sea el alquiler, el inquilino tenga siempre la condición de asegurado, como mínimo, del contenido (daños propios y responsabilidad civil).

Existen varias opciones y posibilidades de aseguramiento para cubrir esta circunstancia. La mas corriente,es la de dividir la cobertura de continente y contenido, entre propietario e inquilino, de forma que el inquilino sea siempre el titular de la cobertura de contenido, tanto para daños propios como para la responsabilidad civil derivada del contenido, mientras que el propietario sea únicamente el asegurado por el continente y su responsabilidad civil.

Otra opción sería que en una misma póliza, el tomador fuera el propietario, y el asegurado el inquilino para todas las coberturas, y que la prima la pagase el propietario, manteniendo el control sobre la póliza, para posteriormente repercutirle su importe al inquilino como cantidad asimilada a renta, si lo prevé el contrato, que es lo deseable.

En definitiva, es conveniente informar a los propietarios que deseen asegurar una vivienda cuyo uso es el de alquiler, de los riesgos que existen sí sólo figura él como asegurado de una póliza multirriesgo, y en las que el inquilino tendrá siempre la condición de un tercero, (aunque el propietario le repercuta la prima como renta). Esta situación nunca afectará a la cobertura y reparación de los daños, pero sí que puede afectar a la relación con su inquilino. Y en muchos casos, esto puede dar lugar a una situación de descontento e insatisfacción del asegurado, que es fácilmente evitable.

Fernando Cristóbal Querejeta

Abogado especializado en el mundo del seguro desde hace 25 años, y miembro del Bufete Cristóbal-Maestro de San Sebastián, fundado hace mas de 40 años por D. Luis Cristóbal Sánchez, nieto, hijo y hermano de mediadores de seguros de reconocida trayectoria profesional.