Comunidades de propietarios: prescripción del plazo para reclamar el mantenimiento de sus elementos comunes

Por lo frecuentes que son este tipo de siniestros, y por las distintas respuestas que se reciben por parte de nuestros Tribunales a las reclamaciones que se les someten para su conocimiento, merece dedicar unas líneas a tratar acerca de cuáles son los plazos que la Ley otorga a un vecino para que exija a la Comunidad de Propietarios que ejecute las obras precisas para mantener en un adecuado estado de conservación el conjunto del edificio y los distintos elementos que lo componen y/o de los que se sirve, y de cuánto tiempo dispone para reclamar la reparación ó el resarcimiento por los daños causados por esa omisión en la obligación de mantenimiento.

Partiendo de la premisa que se trata de dos acciones distintas aunque pueden nacer de los mismos hechos, son muchas las sentencias que han acogido el criterio de otorgar a ambas el amplio plazo de quince años que prevé el art.1964 del C.Civil, pero parece que finalmente ha sido mayoritariamente aceptado aquel otro que se inclina por conceder éste sólo para aquella reclamación que tenga por objeto la ejecución de las obras tendentes a mantener y conservar el inmueble y sus elementos, mientras que se cuenta con el plazo de un año previsto en el art.1968 del C.Civil para exigir la reparación del daño sufrido, aunque éste encuentre su causa en el incumplimiento de la obligación de conservación.

En esta línea encontramos la sentencia de la Sección 14ª de la Audiencia de Madrid de fecha 10/05/13, la de la Sección 25ª de la misma Audiencia de fecha 02/11/11, la de la Audiencia de Ávila de fecha 02/01/11, las de la Audiencia de Burgos de fechas 12/07/11 y 30/12/04, ó la de la Audiencia de Guipúzcoa de fecha 06/06/00.

Esta distinción entre una acción y otra parece clara y no debe generar mayores problemas de interpretación en el caso que se hayan ejecutado las obras de mantenimiento que se erigen en causa y origen de los daños que sufre un vecino. ¿Pero qué ocurre cuando dichas obras no acaban de realizarse? ¿De cuánto tiempo dispone entonces ese vecino ó a partir de cuándo comenzará a computar el plazo para reclamar el resarcimiento por el daño que se le ha infligido?. La respuesta a tales preguntas es sencilla: el plazo siempre será de un año pero no comenzará a transcurrir hasta que no se hayan ejecutado las obras de mantenimiento que supongan la reparación de la causa. La razón de ello radica en que sólo a partir de entonces será posible delimitar el alcance de los daños que serán objeto de reclamación porque habrán sido daños continuados cuya reclamación habrá estado subordinada a la reparación del elemento comunitario que los ocasionaba. En este sentido hallamos las sentencias del TS de fecha 22/06/07, 13/02/03 y 30/11/01.

Miguel Bravo Ruiz

Abogado especializado en el mundo del seguro desde hace 20 años.

Socio del despacho de abogados M. Bravo y Asociados, especializado preferentemente en todo lo relacionado con el Contrato de Seguro, Derecho de Daños y su Responsabilidad en todos sus ámbitos y jurisdicciones, así como en el Derecho de Familia.